הכוח מאחורי כמה הון עצמי צריך למשכנתא

הון עצמי למשכנתא: כמה באמת צריך כדי להרגיש כמו מלך (או מלכה)?

אם חשבתם לרגע שהכסף צומח על העצים, אז התעוררתם! כשמדובר במשכנתאות, השאלה המטרידה היא: כמה הון עצמי צריך כדי לממש את החלום שלכם על דירה? ואנחנו מתכוונים לדירה, לא לחדר שינה בקומת הקרקע של ההורים. בואו נדרוס את המיתוסים ונעבור על כל מה שאתם צריכים לדעת.

1. מיתוס הברווז הצולע: מה זה הון עצמי בכלל?

כשמדברים על הון עצמי, מה שעולה לכם בראש זה בדרך כלל תמונה של שטרות כסף, אולי עם ברווז צולע שקוף במרכז התמונה. אז מה זה בעצם? פשוט מאוד: זה הכסף שלכם, זה שאתם חוסכים למקרה שיום שבת יגיע והחלטתם לנפוש על כוכב אחר. ההון העצמי הוא הסכום שאתם מביאים כתחילת הדרך לפני שלוקחים משכנתא. ככל שההון העצמי יהיה גבוה יותר, כך הסיכוי שלכם ללקוח רצוי עבור הבנק יגדל!

2. תגלית! כמה צריך להיות ההון העצמי?

אז כמה צריך לשים על השולחן? התשובה הקצרה היא: 20% מהעלות של הנכס. כן, אני יודע, זה נראה כמו סכום שאתם היו רוצים לשמור למופעי קסמים (או לפחות לגלריה של פרחים). ובכן, כדי להיכנס לרשימה – כל דירה שמחירה 1,000,000 שקל מצריכה הון עצמי של 200,000 שקל. והיום, מי לא עושה מכרזים לשדרוג הנכס ב-500,000 שקל?

מה אם אין לי 20%?

שאלה מצוינת! אז יש אפשרויות חלופיות. כן, היום רוב הבנקים מאפשרים להפקיד הון עצמי נמוך יותר, למשל 10%. והמחיר? תוספת של עלויות ביטוח פרטיות. ככל שההון יהיה נמוך יותר, תוכלו להרגיש כמו כדורגלן שמחטיא פנדל אבל הוא עדיין זוכה לחוזה. לא רע, לא?

3. מה משפיע על סך ההון העצמי הנדרש?

באם אתם חובבים של תרבות הפיננסים, מתודולוגיות והיזון חוזר, שמעו טוב: יש הרבה גורמים שמשפיעים על ההון העצמי:

• סוג הנכס: נכסים מסוימים מצריכים יותר הון עצמי מאחרים. למשל, דירות חדשות מול דירות יד שנייה.
• הכנסות: ככל שההכנסות שלכם גבוהות יותר, ייתכן והבנק יסכים לדרוש מכם פחות הון עצמי.
• ריבית והרשאות: לקיחת משכנתא בריבית גבוהה עשויה לדרוש הון עצמי גבוה יותר.
• סטטוס פיננסי: דירוג האשראי שלכם חשוב, ולכן חשוב לשמור עליו נקי כמו שלט חוצות במרכז תל אביב.

4. על הבנקים והמשכנתאות: מי ייתן לי הנחות?

כפי שתבינו, הבנקים לא כמו באגנטינה בדפוסי הפיקוח שלהם. כל בנק קובע בכל עת את ההון העצמי שידרוש, והכל בהתאם למצב השוק והכלכלה. בכנס האחרון שדיברתי בו (דיני המשכנתאות בגרסה הווירטואלית), אחד הבנקאים אמר: "לכמה הון עצמי אתה צריך? זה תלוי העונה. בעונת הגשמים? אל תשכח להביא מטריה וכמה יהלומים."

שאלות ותשובות

• ש: מה קורה אם אין לי הון עצמי?
  ת: יש פתרונות כמו הלוואות משלימות, כמו עוד חיוך אחד על פנים שמנות או ערבות מבני משפחה.
• ש: האם יש הבדל בין נכסים של פיתוח לנכסים קיימים?
  ת: בהחלט! פיתוחים חדשים יכולים להיות הרבה יותר גמישים ביחס להון עצמי.
• ש: מהן התמורות שאני יכול לקבל עם הון עצמי נמוך?
  ת: אתם יכולים לקבל מימון גבוהה יותר, אבל עקבו אחרי הצמיחה של הריבית.
• ש: האם יכול להיות שהבנקים ידרשו יותר הון עצמי בעתיד?
  ת: בהחלט, נושאי כלכלת העולם יכולים לשנות זאת מיד.
• ש: מה אני יכול לעשות כדי לשפר את הון העצמי שלי?
  ת: השקעה, חיסכון או אפילו מכירת דברים שלא נדרשים לך יכולות להוות פתרון.

5. אז מה עכשיו? אפשר להתחיל לחזות את הדירה הבאה שלנו?

כשההון העצמי מסודר, הגיע הזמן להתחיל לחלום. אבל לפני שאתם מתלהבים למהר לבית חדש יותר ויותר, יש להקפיד על חשבון. אם אין שכר דירה, אתם עלולים למצוא את עצמכם בבייבי בום של משכנתאות. חיות חברותיות כמו מדוברות מורכבות משכנתאות, וחשוב להבין אותן.

טיפים להשגת הון עצמי

הכנסנו קצת צבע למערכת שלנו. איך לצבור הון עצמי? בואו נכיר את זה:

• חסכון אוטומטי: הקצו חלק מהכנסה מיידית לחיסכון.
• הכנסות נוספות: חשבו על עבודה נוספת או מיזם חביב שתוכלו לעסוק בו.
• מכירת פריטים: למכור את מה שאין לכם צורך בו יכול לשמש כהון עצמי.
• ללמוד על השקעות: השקעה נכונה יכולה להגדיל משמעותית את ההון שלכם בלי להכביד על הארנק.